Plátci DPH, kteří působí na trhu s nemovitostmi, by měli zbystřit. S účinností od 1. července 2025 vstupuje v platnost novela zákona o dani z přidané hodnoty, která přináší úpravy v oblasti dodávání nemovitých věcí. Změny se týkají upřesnění definice stavebního pozemku, u kterého bude nově povinnost odvádět DPH, a rovněž dochází k úpravám podmínek pro osvobození od daně při převodu dokončených staveb.

A. Nový pohled na stavební pozemky

Od července 2025 se bude za stavební pozemek považovat každý pozemek, na kterém je podle územního plánu nebo rozhodnutí stavebního úřadu možné zahájit výstavbu – i v případě, že na místě ještě nebyly zahájeny žádné stavební práce. Tato změna v definici znamená, že více transakcí s pozemky bude nově podléhat DPH.

B. Úprava osvobození od DPH u hotových staveb

U dokončených staveb bude daň z přidané hodnoty nově uplatňována pouze při jejich prvním prodeji po kolaudaci nebo výrazné stavební úpravě (např. nákladné rekonstrukci či přístavbě). Pokud náklady na tyto zásahy přesáhnou 30 % tržní hodnoty nemovitosti, uplatní se opět DPH.

Osvobození od DPH nastane až po uplynutí 23 měsíců od konce měsíce, ve kterém byla stavba dokončena nebo zásadně změněna. Dosud platilo delší období – 5 let. Pokud se nemovitost prodá dříve, než uplyne stanovená lhůta, nebo ještě není dokončená, podléhá prodej zdanění.

Praktický příklad: Developer zkolaudoval budovu 1. ledna 2026 a používal ji pro své podnikání. Pokud ji 2. února 2028 prodá firmě ABC (plátci DPH), transakce bude osvobozena od DPH – od kolaudace uplynulo více než 23 měsíců.

Pokud by společnost ABC nemovitost obratem prodala dál, také tento prodej bude bez DPH, jelikož nejde o první převod po dokončení stavby. Výjimku tvoří situace, kdy by firma provedla rozsáhlou úpravu, jejíž náklady přesáhnou 30 % hodnoty – tím by začala běžet nová 23měsíční lhůta.

Právní návod: Jak zajistit přístup k jednotce

Věděli jste, že zákon umožňuje zřídit věcné břemeno i ve prospěch jednotlivé bytové nebo nebytové jednotky? Pokud nemovitost nemá přímý přístup k veřejné komunikaci a soused odmítá umožnit průchod nebo průjezd, může se vlastník jednotky obrátit na soud se žádostí o zřízení tzv. nezbytné cesty.

Toto právo se vztahuje nejen na vlastníky, ale také na nájemce jednotek. Zřízení přístupu nijak neomezuje práva ostatních vlastníků jednotek v domě.

Tip pro realitní odborníky: Při prodeji či správě jednotek, které mají omezený přístup, doporučujeme klientům zvažovat soudní cestu k zajištění přístupu. Vyhnou se tak budoucím sporům se sousedy.

Když se právo zneužívá: Vydírání pod rouškou zákona

Z praxe advokátů známe i případy, kdy někdo využije právní nástroje k nátlaku. Jeden starší manželský pár chtěl prodat chalupu přes realitní kancelář. O nemovitost projevil zájem kupující, který ale odmítal podepsat rezervační smlouvu i doložit financování.

Když se prodávající rozhodli hledat serióznějšího zájemce, kupující podal žalobu na nahrazení projevu vůle – chtěl, aby soud přikázal prodej. Zároveň do katastru nechal zapsat poznámku o probíhajícím sporu, čímž fakticky zablokoval další prodej.

Krátce před soudním jednáním se kupující manželům ozval a oznámil, že pokud mu chalupu neprodají podle jeho podmínek, bude je soudit donekonečna. Nakonec se ukázalo, že šlo o účelové a nátlakové jednání. Soud označil chování kupujícího za trestný čin a udělil mu podmíněný trest spolu s finanční sankcí.

Doporučení: Pokud se vaši klienti setkají s podobným nátlakem, měli by se obrátit na právníka. Právní systém zneužít nelze – podobné jednání může být hodnoceno jako vydírání a vést až k trestnému postihu.