Jedním z největších rizik při pronájmu bytu je situace, kdy nájemník neplatí nájemné, ničí vybavení nebo odmítá byt opustit po skončení nájmu. Nejenže to způsobuje finanční ztráty, ale i dlouhodobé právní komplikace.

Dnes je běžný postup zdlouhavý: soudní žaloba, rozsudek, případně exekuce. Nový návrh zákona ale přináší změnu – tzv. rozkaz k vyklizení.

Co je rozkaz k vyklizení?

Jde o rychlejší soudní cestu, která má zjednodušit situaci pronajímatelům:

• Pokud nájemce na rozkaz do 15 dnů nepodá odpor, stává se tento rozkaz pravomocným a vykonatelným, podobně jako rozsudek.
• Na jeho základě lze zahájit exekuci vyklizením – bez dalšího soudního řízení.

Pozor: Pokud nájem skončí výpovědí, musí pronajímatel počkat dva měsíce – to je lhůta, ve které může nájemce žalovat oprávněnost výpovědi. Teprve po jejím uplynutí může pronajímatel žádat o rozkaz k vyklizení.

Rady z praxe: Ověřujte solventnost nájemce

Prevence je klíčová. Výběrem spolehlivého a finančně stabilního nájemníka předejdete mnoha potížím. Využijte všechny dostupné možnosti k ověření jeho platební morálky:

Doporučené postupy:

1. Centrální evidence exekucí (CEE) – zjistíte, zda má zájemce exekuci. Výpis je zpoplatněn.
2. Insolvenční rejstřík – dostupný zdarma online, ověříte probíhající insolvence.
3. BRKI a NRKI – bankovní a nebankovní registr, který ukazuje úvěrovou historii (placený výpis).
4. Reference od předchozích pronajímatelů – cenné informace o spolehlivosti a chování nájemníka.
5. Potvrzení o příjmu nebo pracovní smlouva – důkaz o stabilním příjmu.
6. Potvrzení o bezdlužnosti – vůči státu, sociálce či zdravotní pojišťovně.
7. Lustrace v soudním rejstříku – zjistíte, zda je veden v soudních sporech.

Aktuálně je v exekuci přes 500 000 obyvatel ČR. Riziko neplatícího nájemníka není výjimečné – ověřování by mělo být standardní součástí nájemního procesu.

Rozhodnutí soudu: Notářský zápis a vystěhování

Dříve šlo neplatící nájemníky vyklidit rychleji díky tzv. notářskému zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti. Pokud byl součástí nájemní smlouvy, umožňoval pronajímateli přímou exekuci, bez soudního rozhodnutí.

V roce 2020 ale Nejvyšší soud rozhodl, že tento postup nelze použít pro vyklizení nemovitosti, protože se nejedná o závazkový vztah, ale o ochranu vlastnického práva.

Tím došlo k omezení právní jistoty pronajímatelů. Rozhodnutí je však předmětem kritiky a očekává se, že by mohlo být v budoucnu přehodnoceno.

Shrnutí pro makléře i pronajímatele:

• Sledujte legislativní změny: rozkaz k vyklizení může přinést zásadní zjednodušení.
• Ověření nájemce není formalita, ale klíčový krok pro ochranu investice.
• I když notářský zápis aktuálně nelze využít k vyklizení, jeho role v jiných oblastech nájmu (např. uznání dluhu) zůstává důležitá.