V realitní praxi se běžně setkáváme s bytovými jednotkami, které jsou v katastru zapsány jako byty, ale fakticky nejsou zkolaudované k bydlení. Může jít např. o ateliéry nebo prostory vedené jako nebytové, které jsou nabízeny jako „byty k bydlení“.

Katastr úředně nezkoumá účel užívání

Katastrální úřady podle současné právní úpravy nesmí zkoumat, zda je způsob využití jednotky uvedený v prohlášení vlastníka v souladu se stavebním povolením nebo kolaudací. Tím vzniká prostor pro právní nejistotu kupujících.

Řešení? Dobrovolný zápis do katastru

S účinností od 1. ledna 2023 lze do katastru zapsat upozornění, že jednotka byla vymezena v souladu s rozhodnutím stavebního úřadu. K takovému zápisu stačí osvědčení stavebního úřadu, že daná jednotka odpovídá svému určenému účelu (např. k bydlení).

Pro realitní kanceláře a makléře představuje tato možnost praktický nástroj pro zvýšení transparentnosti a důvěry klientů. Při prodeji bytových jednotek tak můžete nabídnout klientům vyšší právní jistotu a eliminovat případná budoucí rizika.

Převod družstevního bytu: Co všechno skutečně kupujete?

Družstevní byt není vlastnictví nemovitosti, ale členský podíl v družstvu, se kterým je spojeno právo byt užívat. Mnoho klientů i makléřů stále tápe, co přesně se při převodu družstevního bytu děje a jaká práva a povinnosti tím vznikají.

Nájemní smlouva není potřeba

Kupující se nákupem družstevního podílu stává automaticky členem družstva, a tím i nájemcem konkrétního bytu. Není tedy třeba uzavírat novou nájemní smlouvu – tento požadavek bytových družstev odporuje § 736 ZOK a nemá právní oporu.

Pozor na dluhy a závazky

S členstvím v družstvu přecházejí i všechny povinnosti předchozího člena, včetně případné nesplacené anuity, nedoplatků nebo jiných závazků. Tyto závazky přecházejí bez ohledu na to, zda o nich kupující věděl.

Proto je důležité:

• Zjistit všechny finanční závazky vůči družstvu,
• Nechat si tyto informace písemně potvrdit,
• Zohlednit je v dohodnuté kupní ceně.

Důsledné prověření podílu chrání nejen kupujícího, ale i makléře před odpovědností za neúplné informace.

Ochrana nájemce družstevního bytu: Stanovy nesmí jít proti zákonu

Člen bytového družstva má postavení nájemce bytu. Práva a povinnosti nájemce mohou být částečně upravena stanovami družstva, ale tato úprava nesmí odporovat zákonu.

Kde jsou hranice úpravy stanov?

Zákon o obchodních korporacích (§ 741 ZOK) říká, že na nájem družstevního bytu se vztahují příslušná ustanovení občanského zákoníku o nájmu. Stanovy se mohou od zákona odchýlit jen tam, kde to zákon výslovně umožňuje – tedy u dispozitivních (nezávazných) ustanovení.

Například:

• Nelze ve stanovách zakázat nájemci podat výpověď z nájmu.
• Nelze požadovat nepřiměřené sankce, zálohy nebo pokuty.
• Nelze krátit zákonnou ochranu nájemce podle občanského zákoníku.

Toto pravidlo potvrdil i Nejvyšší soud (sp. zn. 27 Cdo 4460/2018), když rozhodl, že stanovy nesmí ukládat povinnosti, které jsou zjevně nepřiměřené okolnostem, a nepřihlíží se k ujednáním, která zkracují zákonná práva nájemce.

Makléři i právníci by tak měli při převodu družstevního podílu pečlivě nahlédnout do stanov a upozornit klienta na jakékoli nesouladné nebo neplatné ustanovení.