Od 1. ledna 2025 dochází ke změně ve výpisech z katastru nemovitostí – nově se místo zkratky „SJM“ (společné jmění manželů) bude používat univerzální označení „SJ“ (společné jmění).

Tato úprava je součástí novely občanského zákoníku, která zavádí právní institut partnerství pro osoby stejného pohlaví, a to se stejnými právy, jaká mají manželé, včetně možnosti společného vlastnictví nemovitosti do společného jmění.

Nové označení „SJ“ tak sjednocuje označení majetku pro manžele i registrované partnery. Pro realitní makléře to znamená, být přichystáni interpretovat nové výpisy z katastru přesně a bez zbytečných chyb.

Změny v ohlašování kontaktní osoby od 1. 2. 2025

S účinností od 1. února 2025 se na základě aktualizovaného znění § 22 AML zákona, mění jak rozsah údajů, které musí realitní zprostředkovatel poskytovat Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ), tak i způsob jejich předávání.

Co musí oznámení kontaktní osoby nově obsahovat?

• jméno a příjmení kontaktní osoby
• pracovní pozici kontaktní osoby (musí jít o zaměstnance nebo člena statutárního orgánu realitního zprostředkovatele)
• kontaktní údaje (telefon i e-mail – oba musí být funkční)
• dostupnost kontaktní osoby (časový rozsah)
• specifikaci typu povinné osoby – realitní zprostředkovatel (dle § 2 odst. 1 písm. d) bod 2 AML zákona)

Realitní zprostředkovatel musí oznámení podávat výhradně prostřednictvím své datové schránky, a to výhradně pomocí předepsaného interaktivního formuláře, dostupného od 1. 2. 2025 na stránkách FAÚ: https://formulare.fau.gov.cz/

Termíny:

• Povinnost je nutné splnit do 30 dnů od okamžiku, kdy se zprostředkovatel stane povinnou osobou, nebo do 15 dnů od změny údajů, které podléhají ohlašovací povinnosti.

Tato povinnost se vztahuje i na ty zprostředkovatele, kteří již v minulosti kontaktní osobu nahlásili – nově ji musí oznámit znovu, a to nejpozději do 3. března 2025, kvůli změně ve struktuře předávaných údajů.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu: Sleva z kupní ceny není totéž co náklady na opravu

Nejvyšší soud ČR ve svém nedávném rozhodnutí (sp. zn. 23 Cdo 201/2024) upřesnil pravidla pro výpočet slevy z kupní ceny nemovitosti v případě výskytu vad. Hlavní sdělení: sleva se nerovná nákladům na opravu vady.

Cílem práv z vadného plnění není kompenzace škody, ale obnovení rovnosti mezi tím, co kupující za bezvadnou nemovitost zaplatil, a co ve skutečnosti získal.

Praktický návod: Jak spočítat slevu?

Pro výpočet výše slevy lze využít tzv. relativní metodu. Jak postupovat?

1. Stanovte tržní hodnotu nemovitosti bez vady (ta nemusí odpovídat kupní ceně).
2. Zjistěte tržní hodnotu nemovitosti s vadou.
3. Vypočítejte poměr těchto dvou hodnot.
4. Tento poměr aplikujte na původní kupní cenu, abyste mohli získat výši slevy.

Příklad výpočtu:

• Kupní cena: 5 000 000 Kč
• Tržní hodnota s vadou: 4 500 000 Kč
• Tržní hodnota bez vady: 6 000 000 Kč

Poměr: 4 500 000 / 6 000 000 = 0,75
Sleva: 5 000 000 × (1 – 0,75) = 1 250 000 Kč

Takto vypočtená sleva zohledňuje hodnotu, na které se strany původně dohodly, a zároveň reflektuje reálnou ztrátu hodnoty způsobenou vadou. V praxi je ale potřeba vždy přihlédnout ke konkrétním okolnostem daného případu – metoda se může případ od případu lišit.