Statistiky Ministerstva pro místní rozvoj ukazují, že zhruba každá desátá stavba v Česku byla v minulosti realizována bez řádného stavebního povolení. Takzvané černé stavby zahrnují nejen zcela nové objekty postavené bez povolení, ale také nepovolené přístavby, nástavby nebo jiné zásahy do již legálně postavených budov. Typickým varovným signálem může být fakt, že stavba není vůbec zapsaná v katastru nemovitostí, nebo je v evidenci uvedena nesprávně. V případě nejistoty je vhodné obrátit se přímo na stavební úřad.

Vlastnictví černé stavby přináší řadu komplikací – od problémů s financováním nebo pojištěním až po riziko pokuty nebo nařízení demolice. Realitní makléři by měli být obezřetní a informovat kupující o případných rizicích spojených s nelegální stavbou. Nový stavební zákon, účinný od 1. 7. 2024, zpřísňuje možnosti dodatečné legalizace.

Přestože původní návrh legalizaci umožňoval pouze stavebníkům v dobré víře, finální podoba zákona připouští i mírnější režim – stále však pod přísnějšími podmínkami než dříve. Nově bude k legalizaci nutné zaplatit pokutu za přestupek, jejíž výše může být v některých případech i několikamilionová.

Legalizace nebude možná u staveb, které potřebují výjimky – například z důvodu kolize s chráněnými přírodními lokalitami nebo nedodržením stavebních odstupů. Výjimku tvoří jen případy, kdy dotčený soused se situací výslovně souhlasí.

Změny se netýkají pouze běžných staveb. U vyhrazených staveb (například dálnic nebo vodních nádrží) zákon platí již nyní. Klientům doporučujeme začít řešit legalizaci co nejdříve, než nastanou komplikace, které by mohly celý proces značně prodražit nebo zablokovat.

Užitečné rady: Jak správně (ne)sjednat konkurenční doložku v makléřské smlouvě

V realitní praxi se konkurenční doložky ve smlouvách s makléři objevují velmi často. Jejich účelem je omezit makléře v tom, aby po skončení spolupráce s kanceláří ve stejné oblasti a oboru podnikal na vlastní pěst nebo pro konkurenci. Takové doložky však musejí odpovídat pravidlům stanoveným zákonem – obzvlášť pokud se na makléřský vztah vztahují pravidla obchodního zastoupení.

Aby konkurenční doložka byla platná a vymahatelná, musí být:

• geograficky omezena na oblast, kde makléř skutečně vykonával svou činnost,

• vztahovat se k reálné náplni práce, tedy především ke zprostředkování realitních obchodů,

• časově omezená – zpravidla maximálně na dva roky po skončení spolupráce.

Překročí-li konkurenční doložka zákonné meze, například svým rozsahem, délkou nebo výší sankcí, může být soudem zneplatněna nebo výrazně zkrácena. Při sjednávání takového ujednání je proto důležité hledat rovnováhu mezi ochranou zájmů realitní kanceláře a přiměřeností vůči makléři.

Rozhodnutí: Výpověď z podnájmu bytu a co rozhodl Nejvyšší soud

V rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1002/2023 ze dne 13. března 2024 se Nejvyšší soud věnoval otázce, jaké možnosti mají strany při sjednávání podmínek pro výpověď podnájmu bytu. Jeho závěr zní jasně: podnájemce nemá takovou právní ochranu jako nájemce, a výpovědní důvody si smluvní strany mohou stanovit zcela svobodně.

Tento výklad má důsledky především v případech, kdy majitelé bytů využívají správcovské firmy, které nemovitosti dále podnajímají. Oproti nájemci, jehož výpověď je limitována zákonnými důvody, může být podnájemce v takovém vztahu mnohem zranitelnější. Soud však rozhodl, že pokud zákon výslovně neupravuje omezení výpovědi z podnájmu, platí zásada „co není zakázáno, je dovoleno“.

Tento přístup může v některých případech vést k obcházení právní ochrany nájemníků. Přesto je aktuálně podle platného práva legální. V realitní praxi je proto vhodné upozornit podnájemce na rozdíl mezi nájmem a podnájmem a důkladně posoudit obsah smluvního vztahu.