I když loňský rok nepřinesl zásadní legislativní změny v oblasti realitního práva, v praxi se začínají prosazovat určité nové postupy. Jedním z patrných trendů je častější uzavírání dvoustranných rezervačních smluv mezi prodávajícím a kupujícím, bez účasti realitního makléře jako třetí smluvní strany.

Tento přístup nachází uplatnění z několika důvodů. Jednak reflektuje rozhodnutí Nejvyššího soudu, která ovlivňují praxi, a současně představuje způsob, jak se vyhnout přísnější regulaci vyplývající ze zákona o realitním zprostředkování. Příklad z nedávné praxe Nejvyššího soudu ilustruje tento posun více do hloubky.

Klíčové rozhodnutí: Může makléř uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní?

V nedávném verdiktu se Nejvyšší soud zabýval otázkou, zda realitní makléř může právně zavázat prodávajícího k uzavření kupní smlouvy. Šlo o případ, kdy prodávající ve výhradní zprostředkovatelské smlouvě výslovně zmocnil makléřku, aby jeho jménem uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí (SSOB) s kupujícím. Tato smlouva obsahovala závazek uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 30 dnů od výzvy kupujícího.

Makléřka tuto dohodu uzavřela, kupující složil zálohu 120 000 Kč na její účet a následně vyzval k podpisu kupní smlouvy, jak stanovila dohoda. Prodávající (klient realitní makléřky) však smlouvu neuzavřel, a kupující se domáhal náhrady soudní cestou. Soud mu vyhověl a konstatoval, že zmocnění bylo platné a SSOB právně závazná.

Zajímavostí případu je, že SSOB zde fakticky nahradila klasickou rezervační smlouvu. Taková situace, kdy makléř přímo jedná jménem klienta, je v realitní praxi spíše výjimkou, ale rozhodnutí soudu ukazuje, že je právně možná, pokud je vše řádně upraveno ve smlouvě.

Praktická doporučení: Na co si dát pozor při zmocnění makléře?

Pokud má realitní makléř v rámci zprostředkovatelské smlouvy oprávnění jednat za klienta, například uzavřít rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí, je klíčové, aby toto zmocnění bylo jednoznačně a konkrétně definováno.

Příliš obecné nebo vágní zmocnění může vést ke sporům o překročení pravomocí makléře. Pokud makléř jedná nad rámec svých oprávnění, měl by prodávající neprodleně informovat druhou stranu (typicky kupujícího), že s tímto jednáním nesouhlasí. Pokud tak neučiní včas, může být jeho mlčení vykládáno jako souhlas.

Výjimkou jsou situace, kdy kupující musel z okolností zřetelně poznat, že makléř jednal bez oprávnění, v takovém případě není nutné výslovné odmítnutí.

Snadný a efektivní způsob? Přiložte ke zmocnění konkrétní návrh smlouvy, kterou makléř může uzavřít jménem klienta. Tímto jednoduchým krokem lze předejít nedorozuměním a právním rizikům. Přesné vymezení pravomocí je základem důvěry a právní jistoty pro všechny zúčastněné strany.