Ještě nedávno byl notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti oblíbeným způsobem, jak rychle a efektivně řešit situace s nájemníky, kteří odmítali opustit byt. Takový zápis měl stejnou právní sílu jako soudní rozhodnutí. Pokud nájemce nesplnil, co slíbil, tedy nevyklidil nemovitost, mohl pronajímatel rovnou požádat exekutora o zásah. To vše bez potřeby zdlouhavého soudního sporu.

Tento nástroj ale dostal trhlinu v roce 2020, kdy Nejvyšší soud jeho využívání v případě vyklizení nemovitosti zpochybnil. Výsledek? Pronajímatelé přišli o jeden z mála rychlých a efektivních postupů.

V roce 2024 Nejvyšší soud svůj předchozí názor přehodnotil a potvrdil, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti lze znovu využít jako exekuční titul pro vyklizení bytu. Pro pronajímatele je to významná úleva – mají opět možnost řešit neochotné nájemníky mimo soud.

Jak to celé funguje?

K uzavření notářského zápisu může dojít při podpisu nájemní smlouvy nebo kdykoli během jejího trvání. V dokumentu se nájemce zavazuje, že byt ve stanoveném termínu opustí, a zároveň výslovně svolí, že pokud tak neučiní, může být vystěhován prostřednictvím exekutora.

Představme si nájemní smlouvu sjednanou do 31. 12. Pokud se v notářském zápisu strany dohodnou, že nájemce má byt vyklidit do 15. ledna, může pronajímatel již 16. ledna požádat o exekuci, pokud k vyklizení nedošlo.

Pozor ale na situace, kdy nájem končí předčasně – např. dohodou nebo výpovědí. Pokud je ve smlouvě uvedeno, že vyklizení se má uskutečnit až po původním konci nájmu, lze exekuci zahájit až po tomto datu.

Ačkoli tento přístup nemusí být vždy okamžitý, stále bývá rychlejší než klasická žaloba k soudu, obzvlášť u nájmů na dobu určitou.

Nevýhodou může být počáteční investice, za notářský zápis s přímou vykonatelností se platí minimálně 3 000 Kč. V porovnání s časem a náklady na soudní řízení však jde často o výhodnější řešení.

Proč je to důležité?

Rozhodnutí Nejvyššího soudu z dubna 2024 vrací do rukou pronajímatelů účinný nástroj, jak řešit problematické nájemce bez zbytečných průtahů. V praxi to znamená nejen úsporu času a peněz, ale i rychlejší znovuobnovení příjmů z nájmu.