Zákon o ochraně oznamovatelů (č. 171/2023 Sb.) je účinný už téměř rok. Přesto mnoho realitních kanceláří a podnikatelů v oboru nemovitostí stále neví, že se na ně vztahuje.

Koho se povinnost týká?

Zákon se vztahuje nejen na firmy s více než 50 zaměstnanci, ale také na všechny subjekty podléhající AML zákonu – tedy realitní kanceláře, investory i developery. Tito podnikatelé mají povinnost zavést vnitřní oznamovací systém, který zaměstnancům umožní anonymně a bezpečně upozornit na protiprávní jednání ve firmě.

Co hrozí při porušení?

Kancelář, která systém nezřídí, se vystavuje riziku přestupkového řízení a může jí být uložena pokuta. Navíc se tím vystavuje i reputačnímu riziku – ochrana oznamovatelů dnes patří ke standardu etického podnikání.

Pokud ještě nemáte oznamovací systém implementovaný, doporučujeme ho co nejdříve zřídit. Rádi vám s jeho zavedením odborně pomůžeme.

Má nemovitost přístup? Jak (ne)spoléhat na účelové komunikace

Jedním z nejčastějších problémů při prodeji pozemků je chybějící přístupová cesta. Mnoho kupujících i makléřů se spoléhá na tzv. účelovou komunikaci – tedy cestu přes pozemek v soukromém vlastnictví. Ale pozor! Tato situace má svá rizika.

Kdy je cesta považována za veřejně přístupnou?

Aby mohla být účelová komunikace právně uznána, musí:

• být viditelně užívána jako dopravní cesta,
• sloužit k obhospodařování nebo spojení nemovitostí,
• nebýt nahraditelná jinou alternativní cestou,
• a vlastník pozemku s jejím užíváním souhlasit (byť i mlčky – například tím, že dlouhodobě nebrání průchodu/průjezdu).

Pokud se ale vlastník rozhodne cestu oplotit nebo zablokovat, přístup může být najednou zpochybněn.

Co dělat?

Ověřte si status cesty na příslušném silničním správním úřadě (obec s rozšířenou působností). Ten může vydat rozhodnutí o veřejném charakteru komunikace. V krajním případě může vlastník pozemku čelit sankcím, pokud brání veřejnému přístupu bez důvodu.

Rada pro makléře: Ověření přístupu je při prodeji naprostý základ. Nepodceňujte ho – ušetříte klientům i sobě spoustu starostí.

Spekulace s pozemky bez přístupu: Atraktivní cena, ale vysoké riziko

Láká vás výhodně koupit pozemek bez přímého přístupu? Než se rozhodnete, zpozorněte – tento typ spekulace může skončit zablokovanou investicí.

Co říká Nejvyšší soud?

Podle rozhodnutí NS z července 2020 (sp. zn. 22 Cdo 1132/2020) může být koupě pozemku bez přístupové cesty za podezřele nízkou cenu považována za hrubou nedbalost. Zvlášť pokud kupující nevyvine žádnou aktivitu – třeba nezkusí uzavřít dohodu se sousedy.

V takovém případě může soud odmítnout zřízení nezbytné cesty, což pozemek „uvězní“ a znemožní jeho využití nebo další prodej.

Mírnější pohled Ústavního soudu

Ten v nedávném rozhodnutí upozornil, že historický vývoj vlastnictví půdy v ČR neumožňuje automaticky považovat koupi pozemku bez přístupu za nelegitimní. Přesto však výsledek každého sporu záleží na konkrétní situaci.

Shrnutí pro praxi:

• Vždy prověřte přístupovou cestu ještě před uzavřením kupní smlouvy.
• V případě chybějícího přístupu dokumentujte pokus o dohodu se sousedy.
• Počítejte s tím, že soud nemusí zřízení cesty povolit – a vaše investice může ztratit hodnotu.