Vlastníte pozemek nebo zprostředkováváte jeho prodej ke stavebním účelům? Pak jistě víte, že jedním z klíčových údajů je přítomnost inženýrských sítí – vody, kanalizace, elektřiny či plynu. A právě v této oblasti se chystá zásadní změna.

Digitální technická mapa od 1. 7. 2024

Od července minulého roku byla spuštěna digitální technická mapa (DTM), která by měla zjednodušit ověřování, zda se sítě v okolí pozemku nacházejí. Dosud bylo nutné obesílat jednotlivé správce sítí a žádat je o vyjádření. S DTM bude možné prověřit existenci sítí centrálně a online.

Pozor: Existence sítě ≠ možnost připojení

To, že sítě vedou v blízkosti pozemku, však nezaručuje, že se k nim lze připojit. Může chybět kapacita, technické možnosti, nebo být potřeba rozšíření infrastruktury (např. čističky). Konečné slovo má vždy vlastník sítě, u kterého je nutné vyžádat vyjádření k připojení.

Nový stavební zákon přitom umožňuje podat tuto žádost elektronicky přes tzv. Portál stavebníka, přičemž správce sítě musí odpovědět do 30 dnů (v komplikovaných případech do 60 dnů).

Tip pro praxi: Ověřte nejen vedení sítí, ale i možnost a podmínky připojení. Bez toho může být stavební realizace značně zkomplikována – nebo nemožná.

Nezapomeňte na garáž, sklep nebo příjezd: Co vše skutečně převádíte s bytem?

Mnoho kupujících má dojem, že pokud si koupí byt, automaticky k němu náleží i garážové stání, sklep nebo příjezdová cesta. To ale vůbec nemusí být pravda.

Byt a spoluvlastnické podíly nejsou totéž

Často jsou garáže, sklepy či jiné části domu zapsány jako samostatné jednotky nebo se k nim váže zvláštní spoluvlastnický podíl, který není automaticky propojen s převodem bytu.

Co to znamená?

Pokud není tento podíl výslovně uveden v kupní smlouvě, zůstává prodávajícímu – a kupující může zůstat bez přístupu k těmto prostorám, přestože je užívá. Náprava bývá složitá.

Jak chybu předejít?

Makléř nebo právník by měli:

• Ověřit, zda prodávající nevlastní v daném katastrálním území i další nemovitosti nebo podíly,
• Zkontrolovat více listů vlastnictví prostřednictvím přehledu vlastnictví (dostupný online),
• Jasně specifikovat vše převáděné již ve zprostředkovatelské smlouvě.

Pamatujte: To, co kupující užívá, nemusí být automaticky jeho. A právní přehlédnutí v tomto směru může mít reálné dopady na komfort i hodnotu bydlení.

Kupujete nemovitost? Nejvyšší soud řešil, co vše musíte zjistit

Je katastr nemovitostí zárukou právního stavu? Může kupující důvěřovat tomu, co je v něm zapsáno? A má povinnost prověřovat víc než jen list vlastnictví? Těmito otázkami se zabýval Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2087/2020.

Konkrétní případ: Zapsaný vlastník ≠ skutečný vlastník

V daném případu byl v katastru uveden jako výlučný vlastník manžel, přestože nemovitost byla součástí společného jmění manželů. Kupující to neověřil a vyvstala otázka – jednal nedbale?

Verdikt soudu

Nejvyšší soud řekl jasně: Kupující může důvěřovat údajům v katastru, pokud mu žádné okolnosti nevzbuzují pochybnosti. Pokud by však existovaly náznaky, že zápis neodpovídá realitě (např. plomba, poznámka spornosti, soudní spor), měl by vyvinout zvýšenou opatrnost.

Výjimka: Rodinná domácnost
Pokud jde o tzv. rodinnou domácnost podle § 747 OZ, zde ochrana třetí osoby (kupujícího) neplatí. I když není domácnost zapsaná v katastru, manžel(ka) může mít vůči nemovitosti určitá práva – ale to už je téma na samostatný článek.

Shrnutí pro praxi:

• Důvěřujte katastru, ale ověřujte, pokud něco nehraje.
• Plomby, poznámky a nejasnosti jsou důvodem pro právní rešerši.
• U nemovitostí s historií SJM nebo rozvodu buďte zvlášť obezřetní.